FAQ
1. Il RAFFREDDAMENTO A PAVIMENTO cosè? Funziona davvero?
E' un impianto che abbiamo testato personalmente in quanto presente nei nostri uffici della Becherinicase...quindi possiamo essere più precisi possibile. Il concetto è lo stesso del riscaldamento a pavimento dove nelle serpentine installate sotto il pavimento, anzichè passare acqua calda, passa acqua fredda (considerate che, qualora volessimo far passare acqua al massimo della temperatura fredda, diventa anche difficile camminare a piedi scalzi per periodi proliungati...da inizialmente molto piacevole, diventa fastidioso...tipo quando si tiene il ghiaccio in mano per molto tempo, alla fine la sensazione è che brucia). Certamente questo non basta a stemperare il caldo torrido estivo all'interno delle abitazioni, ma fornisce un ottimo supporto ad un indispensabile ulteriore impianto di DEUMIDIFICAZIONE dell'aria che deve essere installato nell'ambiente. Per essere precisi, il raffreddamento agisce per un buon 30% e la deumidificazione completa il resto. L'ambiente arriva ad un massimo di 18/19° ma vi assicuriamo che, nonostante fossimo anche noi inizialmente scettici, l'ambiente privo di umidità è un ambiente estremamente confortevole e anche estremamente salutare. La DEUMIDIFICAZIONE è indispensabile altrimenti, con le differenze di temperatura tra il pavimento e l'aria della stanza, si formerebbe la "brina" ed il pavimento diventerebbe scivoloso ed impraticabile!
E' un impianto che abbiamo testato personalmente in quanto presente nei nostri uffici della Becherinicase...quindi possiamo essere più precisi possibile. Il concetto è lo stesso del riscaldamento a pavimento dove nelle serpentine installate sotto il pavimento, anzichè passare acqua calda, passa acqua fredda (considerate che, qualora volessimo far passare acqua al massimo della temperatura fredda, diventa anche difficile camminare a piedi scalzi per periodi proliungati...da inizialmente molto piacevole, diventa fastidioso...tipo quando si tiene il ghiaccio in mano per molto tempo, alla fine la sensazione è che brucia). Certamente questo non basta a stemperare il caldo torrido estivo all'interno delle abitazioni, ma fornisce un ottimo supporto ad un indispensabile ulteriore impianto di DEUMIDIFICAZIONE dell'aria che deve essere installato nell'ambiente. Per essere precisi, il raffreddamento agisce per un buon 30% e la deumidificazione completa il resto. L'ambiente arriva ad un massimo di 18/19° ma vi assicuriamo che, nonostante fossimo anche noi inizialmente scettici, l'ambiente privo di umidità è un ambiente estremamente confortevole e anche estremamente salutare. La DEUMIDIFICAZIONE è indispensabile altrimenti, con le differenze di temperatura tra il pavimento e l'aria della stanza, si formerebbe la "brina" ed il pavimento diventerebbe scivoloso ed impraticabile!
2. Quali sono le differenze tra il PANNELLO SOLARE ed il FOTOVOLTAICO?
Le differenze sostanziali riguardano fondamentalmente la produzione di energia; il PANNELLO SOLARE TERMICO fornisce solamente un supporto ad un impianto di riscaldamento dell'acqua ed è quindi indispensabile un impianto base di riscaldamento dell'acqua con una caldaia che appunto può essere collegata ai pannelli solari per bruciare meno quantità di gas per riscaldare l'acqua in quanto questa funzione viene parzialmente assorbita dal pannello. Il FOTOVOLTAICO invece è un pannello che assorbe e produce energia che può essere impiegata per qualunque necessità della casa; a seconda della potenza che intendiamo avere (solitamente le case hanno bisogno di media dai 3 ai 4.5kw) il fotovoltaico può sostituire completamente gli impianti base (l'allacciamento all'ENEL per esempio) e avvalersi dell'energia solare per soddisfare il fabbisogno giornaliero; si può usare l'energia incamerata ed a disposizione per cucinare, illuminare,riscaldare,raffreddare ecc..
Le differenze sostanziali riguardano fondamentalmente la produzione di energia; il PANNELLO SOLARE TERMICO fornisce solamente un supporto ad un impianto di riscaldamento dell'acqua ed è quindi indispensabile un impianto base di riscaldamento dell'acqua con una caldaia che appunto può essere collegata ai pannelli solari per bruciare meno quantità di gas per riscaldare l'acqua in quanto questa funzione viene parzialmente assorbita dal pannello. Il FOTOVOLTAICO invece è un pannello che assorbe e produce energia che può essere impiegata per qualunque necessità della casa; a seconda della potenza che intendiamo avere (solitamente le case hanno bisogno di media dai 3 ai 4.5kw) il fotovoltaico può sostituire completamente gli impianti base (l'allacciamento all'ENEL per esempio) e avvalersi dell'energia solare per soddisfare il fabbisogno giornaliero; si può usare l'energia incamerata ed a disposizione per cucinare, illuminare,riscaldare,raffreddare ecc..
3. Il RISCALDAMENTO A PARETE
Un’alternativa al riscaldamento a soffitto, a battiscopa e a pavimento è rappresentata da quello radiante a parete. Si tratta di installare i tubi a serpentina all’ interno delle pareti; gli stessi verranno poi “nascosti” con pannelli in carton gesso, intonaco o soluzioni che comprendono vari materiali tra cui l’argilla. Anche in questo modo otterremo un riscaldamento uniforme, un gran risparmio energetico con abbassamento della bolletta del gas e avremo modo di togliere i termosifoni dalla nostra casa recuperando perchè no un po’ di spazio. Installazione riscaldamento a parete con intonaco: ricorda un po’ il riscaldamento a pavimento con il materiale di supporto (intonaco) realizzato a mano dal muratore che spesso deve realizzarlo in più passate. Installazione riscaldamento a parete con cartongesso: anche in questo caso il principio è lo stesso del riscaldamento a pavimento. Le serpentine dove scorreranno i fluidi che porteranno calore sono in questo caso fissate a muro e successivamente coperte con moduli in cartongesso ignifughi ad una distanza di circa 10-15 cm (perdiamo un pochino di spazio all ‘interno della stanza). Installazione riscaldamento a parete con argilla: in questo caso per intonacare si usa l’argilla, un materiale già utilizzato in campo edilizio che ha buone proprietà di regolazione del microclima e di accumulo termico. La posizione ideale per installare il riscaldamento a parete è sui muri disperdenti, questa condizione richiede però l’adeguata presenza di uno strato isolante dietro i tubi in modo da indirizzare il calore solo sul lato utile, all’ interno della nostra casa e non ad esempio fuori (se si tratta di muro esterno si crea un cappotto o intercapedine) oppure dall’ altra parte di un muro confinante con i vicini. Il circuito idraulico del riscaldamento a pavimento è realizzato con tubi in rame oppure di plastica secondo logiche circuitali sia a serpentina che in parallelo. Il circuito risulta essere conglobato nell’intonaco assumendo una configurazione simile a quella di un pannello a pavimento. Se dobbiamo utilizzare il riscaldamento a parete anche per rinfrescare la casa è importante che il circuito sia coeso con il pannello in modo che lo scambio tra i due avvenga esclusivamente per conduzione. Vantaggi riscaldamento a parete rispetto a quello a pavimento: un pannello a parete presenta un potenziale di resa più elevato rispetto ad una radiante a pavimento; la posizione infatti lo porta a non essere a contatto con i piedi quindi può essere alimentato con temperature più elevate ovviamente con maggiore consumo energetico. Anche per rinfrescare è migliore perchè dispone di un più elevato scambio convettivo visto che un pannello in cartongesso fa passare molto di più freddo o caldo rispetto al massetto del riscaldamento a pavimento. Svantaggi riscaldamento a parete rispetto a quello a pavimento: non tutte le case si prestano per via della disposizione e conformazione dei muri. Se si decide di utilizzare i muri esterni e se questi presentano grossa dispersione bisogna realizzare un cappotto termico con conseguente spesa maggiore. Il calore è meno uniforme rispetto al riscaldamento a pavimento. Prezzi riscaldamento a parete: dipende se si debba o no realizzare una coibentazione dietro al circuito idraulico. Un sistema idraulico direttamente intonacato costa meno della soluzione con moduli in carton gesso per la copertura dei tubi, in ogni caso i prezzi sono in linea con quelli del riscaldamento a pavimento.
Un’alternativa al riscaldamento a soffitto, a battiscopa e a pavimento è rappresentata da quello radiante a parete. Si tratta di installare i tubi a serpentina all’ interno delle pareti; gli stessi verranno poi “nascosti” con pannelli in carton gesso, intonaco o soluzioni che comprendono vari materiali tra cui l’argilla. Anche in questo modo otterremo un riscaldamento uniforme, un gran risparmio energetico con abbassamento della bolletta del gas e avremo modo di togliere i termosifoni dalla nostra casa recuperando perchè no un po’ di spazio. Installazione riscaldamento a parete con intonaco: ricorda un po’ il riscaldamento a pavimento con il materiale di supporto (intonaco) realizzato a mano dal muratore che spesso deve realizzarlo in più passate. Installazione riscaldamento a parete con cartongesso: anche in questo caso il principio è lo stesso del riscaldamento a pavimento. Le serpentine dove scorreranno i fluidi che porteranno calore sono in questo caso fissate a muro e successivamente coperte con moduli in cartongesso ignifughi ad una distanza di circa 10-15 cm (perdiamo un pochino di spazio all ‘interno della stanza). Installazione riscaldamento a parete con argilla: in questo caso per intonacare si usa l’argilla, un materiale già utilizzato in campo edilizio che ha buone proprietà di regolazione del microclima e di accumulo termico. La posizione ideale per installare il riscaldamento a parete è sui muri disperdenti, questa condizione richiede però l’adeguata presenza di uno strato isolante dietro i tubi in modo da indirizzare il calore solo sul lato utile, all’ interno della nostra casa e non ad esempio fuori (se si tratta di muro esterno si crea un cappotto o intercapedine) oppure dall’ altra parte di un muro confinante con i vicini. Il circuito idraulico del riscaldamento a pavimento è realizzato con tubi in rame oppure di plastica secondo logiche circuitali sia a serpentina che in parallelo. Il circuito risulta essere conglobato nell’intonaco assumendo una configurazione simile a quella di un pannello a pavimento. Se dobbiamo utilizzare il riscaldamento a parete anche per rinfrescare la casa è importante che il circuito sia coeso con il pannello in modo che lo scambio tra i due avvenga esclusivamente per conduzione. Vantaggi riscaldamento a parete rispetto a quello a pavimento: un pannello a parete presenta un potenziale di resa più elevato rispetto ad una radiante a pavimento; la posizione infatti lo porta a non essere a contatto con i piedi quindi può essere alimentato con temperature più elevate ovviamente con maggiore consumo energetico. Anche per rinfrescare è migliore perchè dispone di un più elevato scambio convettivo visto che un pannello in cartongesso fa passare molto di più freddo o caldo rispetto al massetto del riscaldamento a pavimento. Svantaggi riscaldamento a parete rispetto a quello a pavimento: non tutte le case si prestano per via della disposizione e conformazione dei muri. Se si decide di utilizzare i muri esterni e se questi presentano grossa dispersione bisogna realizzare un cappotto termico con conseguente spesa maggiore. Il calore è meno uniforme rispetto al riscaldamento a pavimento. Prezzi riscaldamento a parete: dipende se si debba o no realizzare una coibentazione dietro al circuito idraulico. Un sistema idraulico direttamente intonacato costa meno della soluzione con moduli in carton gesso per la copertura dei tubi, in ogni caso i prezzi sono in linea con quelli del riscaldamento a pavimento.
4. Il RISCALDAMENTO A SOFFITTO
Un’alternativa che gli specialisti in termoidraulica propongono rispetto a quello a pavimento è il riscaldamento a soffitto. E’ facile capire che si tratta di un’installazione che si pone in alto, i tubi vengono installati sopra la vostra testa e coperti con il contro soffitto o, difficilmente accade,ancorati alle pareti superiori e lasciati liberi oppure intonacati. Solitamente si sceglie il cartongesso perchè più economico e di facile installazione. Anche in questo caso si tratta di riscaldamento radiante, che corre lungo tutto l’appartamento per creare un calore diffuso. Per quel che riguarda il circuito idraulico è preferibile adottare linee di dorsali dei tubi che alimentano direttamente i pannelli del controsoffitto senza ricorrere a collettori di distribuzione secondari. Il riscaldamento della casa avverrà grazie al principio dello scambio di irraggiamento tra superfici calde e fredde. Ovvero una superficie più fredda assorbe, sotto forma di radiazione termica, il calore generato da quella calda. Ci possono essere anche sistemi misti di riscaldamento a soffitto che mandano aria calda tramite “convenzione forzata” ovvero tramite una spinta di una ventola elettrica (quello che avviene negli alberghi ad esempio). Anche in questo caso, come per il riscaldamento a pavimento, è sufficiente portare l’acqua della caldaia ad una temperatura di 30-40 gradi per avere il giusto calore nella propria casa. Una differenza notevole rispetto ai 70 gradi necessari per fare andare un termosifone, un risparmio energetico notevole quindi. Meglio riscaldamento a pavimento o quello a soffitto? le tecnlogie sono identiche, si tratta soltanto di capire quali sono le nostre esigenze. L’installazione di un riscaldamento a soffitto è sicuramente più economica perchè non avremo bisogno di rompere il pavimento. Se viviamo in una casa in cui i soffitti sono molto alti e quindi con la necessità di porre i tubi distanti da noi potrebbe essere preferibile quello a pavimento che, nelle moderne installazioni, non presenta più le vecchie problematiche relative alla circolazione sanguigna nelle gambe per via del calore proveniente dal basso. Come tutti sanno il calore tende a salire. Come si concilia questa cosa con il riscaldamento a soffitto? Il pensiero di chi lo installa è che il caldo faccia fatica a scendere. Inoltre: avro’ la testa calda ed il corpo freddo? Farà freddo sotto al tavolo perchè isolato? Tutte domande legittime, ma vengono superate se viene fatto un giusto progetto dell’ impianto di riscaldamento a soffitto. La diffusione dei pannelli radianti sarà quindi omogenea senza parti caldi o fredde ed i punti isolati, ad esempio quelli sotto al tavolo riceveranno calore grazie al rimbalzo del pavimento. Se siete amanti dei tappeti il riscaldamento a soffitto è sicuramente da preferire a quello a pavimento, in quest’ultimo caso un utilizzo massiccio “bloccherebbe” il calore proveniente dal basso.
Un’alternativa che gli specialisti in termoidraulica propongono rispetto a quello a pavimento è il riscaldamento a soffitto. E’ facile capire che si tratta di un’installazione che si pone in alto, i tubi vengono installati sopra la vostra testa e coperti con il contro soffitto o, difficilmente accade,ancorati alle pareti superiori e lasciati liberi oppure intonacati. Solitamente si sceglie il cartongesso perchè più economico e di facile installazione. Anche in questo caso si tratta di riscaldamento radiante, che corre lungo tutto l’appartamento per creare un calore diffuso. Per quel che riguarda il circuito idraulico è preferibile adottare linee di dorsali dei tubi che alimentano direttamente i pannelli del controsoffitto senza ricorrere a collettori di distribuzione secondari. Il riscaldamento della casa avverrà grazie al principio dello scambio di irraggiamento tra superfici calde e fredde. Ovvero una superficie più fredda assorbe, sotto forma di radiazione termica, il calore generato da quella calda. Ci possono essere anche sistemi misti di riscaldamento a soffitto che mandano aria calda tramite “convenzione forzata” ovvero tramite una spinta di una ventola elettrica (quello che avviene negli alberghi ad esempio). Anche in questo caso, come per il riscaldamento a pavimento, è sufficiente portare l’acqua della caldaia ad una temperatura di 30-40 gradi per avere il giusto calore nella propria casa. Una differenza notevole rispetto ai 70 gradi necessari per fare andare un termosifone, un risparmio energetico notevole quindi. Meglio riscaldamento a pavimento o quello a soffitto? le tecnlogie sono identiche, si tratta soltanto di capire quali sono le nostre esigenze. L’installazione di un riscaldamento a soffitto è sicuramente più economica perchè non avremo bisogno di rompere il pavimento. Se viviamo in una casa in cui i soffitti sono molto alti e quindi con la necessità di porre i tubi distanti da noi potrebbe essere preferibile quello a pavimento che, nelle moderne installazioni, non presenta più le vecchie problematiche relative alla circolazione sanguigna nelle gambe per via del calore proveniente dal basso. Come tutti sanno il calore tende a salire. Come si concilia questa cosa con il riscaldamento a soffitto? Il pensiero di chi lo installa è che il caldo faccia fatica a scendere. Inoltre: avro’ la testa calda ed il corpo freddo? Farà freddo sotto al tavolo perchè isolato? Tutte domande legittime, ma vengono superate se viene fatto un giusto progetto dell’ impianto di riscaldamento a soffitto. La diffusione dei pannelli radianti sarà quindi omogenea senza parti caldi o fredde ed i punti isolati, ad esempio quelli sotto al tavolo riceveranno calore grazie al rimbalzo del pavimento. Se siete amanti dei tappeti il riscaldamento a soffitto è sicuramente da preferire a quello a pavimento, in quest’ultimo caso un utilizzo massiccio “bloccherebbe” il calore proveniente dal basso.
5. Il RISCALDAMENTO A PAVIMENTO
Questo tipo di riscaldamento, nasce nei paesi nordici dove c'e' freddo costantemente per parecchi mesi, da noi un giorno c'e' caldo e l'altro si va' sottozero e con questo tipo di riscaldamento se c'e' caldo devi aprire le finestre, perchè se intervieni sul termostato per abbassarlo, poi tornare alla temperatura di regime, occorrono ore... Come per tutti gli impianti per la produzione del calore, questo tipo di riscaldamento presenta una serie di pro e contro. Per valutare se è il tipo di riscaldamento che fa al caso nostro, bisogna partire iniziando col porsi due domande fondamentali: a) Esco di casa alla mattina e rientro solo alla sera? - Sconsiglio in questo caso il riscaldamento a pavimento. b) Passo parecchio tempo a casa? - Consiglio l'impianto di riscaldamento a pavimento. Se mi identifico con il caso A Posso utilizzare un sistema tradizionale basato sul classsico termosifone; in sostanza l'impianto più semplice ed economico è composto da una caldaietta e un paio di radiatori. PRO Nessun problema di gestione, bassi costi di manutenzione, spese per il combustibile relativamente contenute; se non si esagera con le temperature è un impianto a portata di tutti, specialmente in questi tempi di crisi economica generale e permette di stare al caldo senza grandi pretese; perfettamente inutile mettere un impianto a pavimento in una *casa dormitorio*, perchè il bilancio termico è sempre quello e lo devi lasciare acceso anche quando non ci sei, oppure il ventilconvettore che funziona con aria a ventilazione forzata, la quale crea moti convettivi di aria che a lungo andare, possono dare molto fastidio al corpo umano. Volendo, esco di casa e spengo il riscaldamento, torno e riaccendo nuovamente, bastano 10 minuti ed i miei ventil-radiatori scaldano. I ventilconvettori vengono spesso utilizzati in presenza di grandi ambienti con soffitti alti in quanto essendo l'aria ventilata in modo forzato, scaldano l'ambiente più velocemente. Con questa tipologia di impianto, accendo la caldaia solo quando serve. Di notte, all'occorrenza spengo, ovviamente dipende anche da abitazione ad abitazione. CONTRO Nell'area di ventilazione naturale (radiatore), oppure forzata (ventil), si creano i classici baffi neri, dovuti alla polvere stessa che circola nell'ambiente e non dimentichiamo la presenza di acari. Se mi identifico con il caso B con l'impianto a pavimento non è difficile dire quanto si possa risparmiare rispetto al tradizionale, visto che è acceso tutta la stagione, si accende ad inizio dei primi freddi e si spegne al ritorno della primavera. Ma c'è risparmio solo con la giusta coibentazione della casa, per farlo rendere correttamente, bisogna isolare, isolare, (leggi: spendere, spendere). PRO I pro sono rappresentati, ad esempio, dal fatto che non si hanno movimenti di polvere o di acari, in quanto non esiste moto convettivo. Nell'area delle finestre non ci sono più i radiatori che portano via spazio utile all'ambiente, si ha più spazio fruibile che diventa anche un valore aggiunto per l'immobile. CONTRO Se capita per qualunque motivo una perdita, diventa difficilissimo trovare il punto esatto della perdita stessa, portando spesso alla rottura di tutta la pavimentazione. Se ho molto freddo perchè non mi sento bene o perchè ho più freddo del solito, con questo tipo di riscaldamento non posso permettermi di avere nel giro di pochi minuti un sensibile aumento della temperatura nell'ambiente ove richiesto. Se cambi aria nelle stanze, non puoi permetterti di tenerle aperte a lungo, altrimenti per far tornare a regime la temperatura, ci vogliono alcune ore, in quanto hai fatto raffreddare pareti e pavimento. Se devo cambiare una piastrella, basta un errore per fare seri danni all'impianto sottostante. Nel bagno è preferibile inserire un termoarredo collegato all'impianto ad alta temperatura, per apportare quell'apporto calorico aggiuntivo che ci serve quando siamo senza abiti, volendo lo si può collegare alla bassa temperatura, ma ciò implica un sovradimensionamento del radiatore quindi porta via molto più spazio ed i costi aumentano. Questo tipo di impianto può essere utilizzato anche per il raffrescamento, ma in questa modalità, occorre deumidificare l'ambiente con un impianto costoso ed ingombrante, per cui consiglio l'utilizzo dello split, che risulta essere meno bello ma molto meno costoso. In conclusione , da quanto si desume a livello economico-realizzativo, l'impianto tradizionale costa molto meno di quello radiante a pavimento, mentre se vogliamo considerare il confort di vivibilitàun senso di calore piacevole e più sano per il nostro corpo, il riscaldamento a pavimento vince inequivocabilmente. Vi ricordo che per risparmiare, la caldaia deve rimenere spenta il più possibile, per fare ciò, bisogna isolare bene la casa, altrimenti non c'è caldaia che tenga.
Questo tipo di riscaldamento, nasce nei paesi nordici dove c'e' freddo costantemente per parecchi mesi, da noi un giorno c'e' caldo e l'altro si va' sottozero e con questo tipo di riscaldamento se c'e' caldo devi aprire le finestre, perchè se intervieni sul termostato per abbassarlo, poi tornare alla temperatura di regime, occorrono ore... Come per tutti gli impianti per la produzione del calore, questo tipo di riscaldamento presenta una serie di pro e contro. Per valutare se è il tipo di riscaldamento che fa al caso nostro, bisogna partire iniziando col porsi due domande fondamentali: a) Esco di casa alla mattina e rientro solo alla sera? - Sconsiglio in questo caso il riscaldamento a pavimento. b) Passo parecchio tempo a casa? - Consiglio l'impianto di riscaldamento a pavimento. Se mi identifico con il caso A Posso utilizzare un sistema tradizionale basato sul classsico termosifone; in sostanza l'impianto più semplice ed economico è composto da una caldaietta e un paio di radiatori. PRO Nessun problema di gestione, bassi costi di manutenzione, spese per il combustibile relativamente contenute; se non si esagera con le temperature è un impianto a portata di tutti, specialmente in questi tempi di crisi economica generale e permette di stare al caldo senza grandi pretese; perfettamente inutile mettere un impianto a pavimento in una *casa dormitorio*, perchè il bilancio termico è sempre quello e lo devi lasciare acceso anche quando non ci sei, oppure il ventilconvettore che funziona con aria a ventilazione forzata, la quale crea moti convettivi di aria che a lungo andare, possono dare molto fastidio al corpo umano. Volendo, esco di casa e spengo il riscaldamento, torno e riaccendo nuovamente, bastano 10 minuti ed i miei ventil-radiatori scaldano. I ventilconvettori vengono spesso utilizzati in presenza di grandi ambienti con soffitti alti in quanto essendo l'aria ventilata in modo forzato, scaldano l'ambiente più velocemente. Con questa tipologia di impianto, accendo la caldaia solo quando serve. Di notte, all'occorrenza spengo, ovviamente dipende anche da abitazione ad abitazione. CONTRO Nell'area di ventilazione naturale (radiatore), oppure forzata (ventil), si creano i classici baffi neri, dovuti alla polvere stessa che circola nell'ambiente e non dimentichiamo la presenza di acari. Se mi identifico con il caso B con l'impianto a pavimento non è difficile dire quanto si possa risparmiare rispetto al tradizionale, visto che è acceso tutta la stagione, si accende ad inizio dei primi freddi e si spegne al ritorno della primavera. Ma c'è risparmio solo con la giusta coibentazione della casa, per farlo rendere correttamente, bisogna isolare, isolare, (leggi: spendere, spendere). PRO I pro sono rappresentati, ad esempio, dal fatto che non si hanno movimenti di polvere o di acari, in quanto non esiste moto convettivo. Nell'area delle finestre non ci sono più i radiatori che portano via spazio utile all'ambiente, si ha più spazio fruibile che diventa anche un valore aggiunto per l'immobile. CONTRO Se capita per qualunque motivo una perdita, diventa difficilissimo trovare il punto esatto della perdita stessa, portando spesso alla rottura di tutta la pavimentazione. Se ho molto freddo perchè non mi sento bene o perchè ho più freddo del solito, con questo tipo di riscaldamento non posso permettermi di avere nel giro di pochi minuti un sensibile aumento della temperatura nell'ambiente ove richiesto. Se cambi aria nelle stanze, non puoi permetterti di tenerle aperte a lungo, altrimenti per far tornare a regime la temperatura, ci vogliono alcune ore, in quanto hai fatto raffreddare pareti e pavimento. Se devo cambiare una piastrella, basta un errore per fare seri danni all'impianto sottostante. Nel bagno è preferibile inserire un termoarredo collegato all'impianto ad alta temperatura, per apportare quell'apporto calorico aggiuntivo che ci serve quando siamo senza abiti, volendo lo si può collegare alla bassa temperatura, ma ciò implica un sovradimensionamento del radiatore quindi porta via molto più spazio ed i costi aumentano. Questo tipo di impianto può essere utilizzato anche per il raffrescamento, ma in questa modalità, occorre deumidificare l'ambiente con un impianto costoso ed ingombrante, per cui consiglio l'utilizzo dello split, che risulta essere meno bello ma molto meno costoso. In conclusione , da quanto si desume a livello economico-realizzativo, l'impianto tradizionale costa molto meno di quello radiante a pavimento, mentre se vogliamo considerare il confort di vivibilitàun senso di calore piacevole e più sano per il nostro corpo, il riscaldamento a pavimento vince inequivocabilmente. Vi ricordo che per risparmiare, la caldaia deve rimenere spenta il più possibile, per fare ciò, bisogna isolare bene la casa, altrimenti non c'è caldaia che tenga.
6. Quali sono i comuni d'Italia ad alta pericolosità sismica?
http://www.protezionecivile.gov.it/cms/attach/editor/Classificazione.jpg
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7. TERREMOTI: Quali sono le normative dell' ANTISIMICA?
La prevenzione sismica si può realizzare attraverso l'utilizzo di due strumenti: la classificazione sismica e la normativa antisismica. La normativa antisismica riguarda i criteri per costruire una struttura in modo da ridurre la sua tendenza a subire un danno, in seguito ad un evento sismico. Dal 1908, anno del devastante terremoto di Messina e Reggio Calabria, fino al 1974, in Italia i comuni sono stati classificati come sismici e sottoposti a norme restrittive per le costruzioni solo dopo essere stati fortemente danneggiati dai terremoti. In alcuni casi, si è assistito ad una declassificazione su richiesta paradossalmente degli stessi territori colpiti, come nel caso di 39 comuni dell'Irpinia, con la legge n. 1684 del 1962, solo un mese dopo la loro classificazione avvenuta in seguito al terremoto del 21 agosto 1962 (IX grado della scala MCS). Con la legge n.64 del 2 febbraio 1974 si stabilisce che la classificazione sismica debba essere realizzata sulla base di comprovate motivazioni tecnico-scientifiche, attraverso decreti del Ministro per i Lavori Pubblici. Nel 1981 viene adottata la proposta di riclassificazione del territorio nazionale in 3 categorie sismiche predisposta dal Cnr - Consiglio Nazionale delle Ricerche, Progetto Finalizzato Geodinamica. Con appositi decreti ministeriali, tra il 1981 ed il 1984, il 45% del territorio nazionale risulta classificato ed è obbligatorio il rispetto di specifiche norme per le costruzioni. Metà del Paese, tuttavia, continua a non essere soggetta a questo obbligo. Dopo il terremoto del 2002 in Puglia e Molise viene emanata l'Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n.3274 del 2003, che riclassifica l’intero territorio nazionale in quattro zone a diversa pericolosità, eliminando le zone non classificate. E’ un punto di svolta importante: nessuna area del nostro Paese può ritenersi non interessata al problema sismico. Classificazione sismica obbligatoria I criteri di sicurezza antisismica secondo cui vengono realizzate le case dipendono naturalmente dal rischio sismico della zona. Sorprende scoprire che fino al 30 giugno 2012, in molte zone d’Italia questo rischio era definito come "non classificato" e ad esempio nell’area di Milano - zona effettivamente a basso rischio - non era necessario alcun accorgimento antisismico particolare per vedere approvato il progetto di edificazione. Il primo importante cambiamento è che oggi non esistono più zone “non classificate” e tutti gli immobili il cui progetto è stato depositato dopo il 30 giugno 2009 devono rispettare criteri di sicurezza antisismica.
La prevenzione sismica si può realizzare attraverso l'utilizzo di due strumenti: la classificazione sismica e la normativa antisismica. La normativa antisismica riguarda i criteri per costruire una struttura in modo da ridurre la sua tendenza a subire un danno, in seguito ad un evento sismico. Dal 1908, anno del devastante terremoto di Messina e Reggio Calabria, fino al 1974, in Italia i comuni sono stati classificati come sismici e sottoposti a norme restrittive per le costruzioni solo dopo essere stati fortemente danneggiati dai terremoti. In alcuni casi, si è assistito ad una declassificazione su richiesta paradossalmente degli stessi territori colpiti, come nel caso di 39 comuni dell'Irpinia, con la legge n. 1684 del 1962, solo un mese dopo la loro classificazione avvenuta in seguito al terremoto del 21 agosto 1962 (IX grado della scala MCS). Con la legge n.64 del 2 febbraio 1974 si stabilisce che la classificazione sismica debba essere realizzata sulla base di comprovate motivazioni tecnico-scientifiche, attraverso decreti del Ministro per i Lavori Pubblici. Nel 1981 viene adottata la proposta di riclassificazione del territorio nazionale in 3 categorie sismiche predisposta dal Cnr - Consiglio Nazionale delle Ricerche, Progetto Finalizzato Geodinamica. Con appositi decreti ministeriali, tra il 1981 ed il 1984, il 45% del territorio nazionale risulta classificato ed è obbligatorio il rispetto di specifiche norme per le costruzioni. Metà del Paese, tuttavia, continua a non essere soggetta a questo obbligo. Dopo il terremoto del 2002 in Puglia e Molise viene emanata l'Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n.3274 del 2003, che riclassifica l’intero territorio nazionale in quattro zone a diversa pericolosità, eliminando le zone non classificate. E’ un punto di svolta importante: nessuna area del nostro Paese può ritenersi non interessata al problema sismico. Classificazione sismica obbligatoria I criteri di sicurezza antisismica secondo cui vengono realizzate le case dipendono naturalmente dal rischio sismico della zona. Sorprende scoprire che fino al 30 giugno 2012, in molte zone d’Italia questo rischio era definito come "non classificato" e ad esempio nell’area di Milano - zona effettivamente a basso rischio - non era necessario alcun accorgimento antisismico particolare per vedere approvato il progetto di edificazione. Il primo importante cambiamento è che oggi non esistono più zone “non classificate” e tutti gli immobili il cui progetto è stato depositato dopo il 30 giugno 2009 devono rispettare criteri di sicurezza antisismica.
8. Mi daranno 100/200/300/500.000 euro di MUTUO con le mie garanzie? E come calcolo la RATA DI MUTUO?
Di seguito uno specifico apposito programma ti consente non solo di calcolare la rata di mutuo ma di avere immediatamente un preventivo su molte banche nel territorio nazionale. http://www.mutuionline.it/
Di seguito uno specifico apposito programma ti consente non solo di calcolare la rata di mutuo ma di avere immediatamente un preventivo su molte banche nel territorio nazionale. http://www.mutuionline.it/
9. IMU TASI. Cosa sono e come si calcolano?
Premessa: L’imposta unica comunale, c.d. IUC, introdotta dalla legge di stabilità per il 2014, approvata con la legge n. 147 del 27 dicembre 2013, si basa su due presupposti impositivi: uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore. si tratta dell’imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali, di quelle ad essa assimilate, delle relative pertinenze, nonché dei fabbricati rurali non strumentali, e l’altro collegato all’erogazione e alla fruizione di servizi comunali. Tale ultima componente riferita ai servizi, a sua volta si articola in un tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell’utilizzatore. In definitiva, la IUC si compone di tre tributi: l’IMU, imposta di natura patrimoniale; la TASI, tributo sui servizi indivisibili che assorbirà la maggiorazione statale sulla TARES; la TARI, tassa sui rifiuti che sostituirà i precedenti prelievi in materia. Approfondimenti: Riscotel.it Speciale IMU del Ministero delle Finanze Si invitano i Contribuenti a verificare sempre il regolamento approvato dal Comune di ubicazione dell'immobile. Riportiamo il link per un calcolo diretto. http://www.calcoloimu.it/come-si-calcola Come si CalcolaIl calcolo dell’IMU si esegue determinando dapprima la base imponibile, applicando a questa l’aliquota base o ridotta, e rapportando il prodotto alla quota e ai mesi di possesso. La formula generale è: Bimp x A% x Qposs x Mposs 12 Bimp = base imponibile A% = aliquota Qposs = quota di possesso Mposs = mesi di possesso Calcolo della base imponibile Il calcolo della base imponibile dipende dalla destinazione d’uso dell’immobile e dalle caratteristiche del possessore. Per i fabbricati iscritti in catasto il calcolo prevede che il valore sia pari alla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti in dipendenza della categoria catastale: Destinazioni d'Uso Coefficienti Residenza da A/1 ad A/11 escluso A/10 160 Depositi C/2 160 Box e garage C/6 160 Tettoie C/7 160 Fabbricati ad uso pubblico da B/1 a B/8 140 Laboratori C/3 140 Fabbricati per esercizi sportivi C/4 140 Stabilimenti balneari C/5 140 Uffici e studi privati A/10 80 Banche D/5 80 Fabbricati a destinazione industriale da D/1 a D/10 escluso D/5 60 Negozi C/1 55 Per i terreni agricoli la base imponibile è determinata dal Reddito Dominicale rivalutato del 25% moltiplicato per il coefficiente 130, eventualmente modificato a 110 se il possessore è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale. La Rendita Catastale o il Reddito Dominicale da prendere in considerazione ai fini del calcolo sono quelli risultanti in catasto al 1° gennaio 2012. Calcolo dell’imposta L’imposta viene calcolata a partire dalla base imponibile determinata come detto in precedenza, applicando l’aliquota ordinaria o ridotta, eventualmente modificata in aumento o diminuzione da delibera comunale. L’imposta così determinata dovrà poi essere rapportata alla quota di possesso e ai mesi di possesso. Il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni viene computato per intero.
Premessa: L’imposta unica comunale, c.d. IUC, introdotta dalla legge di stabilità per il 2014, approvata con la legge n. 147 del 27 dicembre 2013, si basa su due presupposti impositivi: uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore. si tratta dell’imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali, di quelle ad essa assimilate, delle relative pertinenze, nonché dei fabbricati rurali non strumentali, e l’altro collegato all’erogazione e alla fruizione di servizi comunali. Tale ultima componente riferita ai servizi, a sua volta si articola in un tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell’utilizzatore. In definitiva, la IUC si compone di tre tributi: l’IMU, imposta di natura patrimoniale; la TASI, tributo sui servizi indivisibili che assorbirà la maggiorazione statale sulla TARES; la TARI, tassa sui rifiuti che sostituirà i precedenti prelievi in materia. Approfondimenti: Riscotel.it Speciale IMU del Ministero delle Finanze Si invitano i Contribuenti a verificare sempre il regolamento approvato dal Comune di ubicazione dell'immobile. Riportiamo il link per un calcolo diretto. http://www.calcoloimu.it/come-si-calcola Come si CalcolaIl calcolo dell’IMU si esegue determinando dapprima la base imponibile, applicando a questa l’aliquota base o ridotta, e rapportando il prodotto alla quota e ai mesi di possesso. La formula generale è: Bimp x A% x Qposs x Mposs 12 Bimp = base imponibile A% = aliquota Qposs = quota di possesso Mposs = mesi di possesso Calcolo della base imponibile Il calcolo della base imponibile dipende dalla destinazione d’uso dell’immobile e dalle caratteristiche del possessore. Per i fabbricati iscritti in catasto il calcolo prevede che il valore sia pari alla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti in dipendenza della categoria catastale: Destinazioni d'Uso Coefficienti Residenza da A/1 ad A/11 escluso A/10 160 Depositi C/2 160 Box e garage C/6 160 Tettoie C/7 160 Fabbricati ad uso pubblico da B/1 a B/8 140 Laboratori C/3 140 Fabbricati per esercizi sportivi C/4 140 Stabilimenti balneari C/5 140 Uffici e studi privati A/10 80 Banche D/5 80 Fabbricati a destinazione industriale da D/1 a D/10 escluso D/5 60 Negozi C/1 55 Per i terreni agricoli la base imponibile è determinata dal Reddito Dominicale rivalutato del 25% moltiplicato per il coefficiente 130, eventualmente modificato a 110 se il possessore è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale. La Rendita Catastale o il Reddito Dominicale da prendere in considerazione ai fini del calcolo sono quelli risultanti in catasto al 1° gennaio 2012. Calcolo dell’imposta L’imposta viene calcolata a partire dalla base imponibile determinata come detto in precedenza, applicando l’aliquota ordinaria o ridotta, eventualmente modificata in aumento o diminuzione da delibera comunale. L’imposta così determinata dovrà poi essere rapportata alla quota di possesso e ai mesi di possesso. Il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni viene computato per intero.
10. ASSICURAZIONE E POSTUMA DECENNALE per i vizi delle case di nuova costruzione
Secondo l’articolo 1669 del Codice civile, il costruttore deve sottoscrivere con l’acquirente una polizza che garantisca per dieci anni il risarcimento dei danni provocati daGRAVI VIZI E DIFETTI DI COSTRUZIONE. Tra questi ultimi possono esserci anche ripetute infiltrazioni d’acqua dal tetto, pericoli di rovina dell’immobile, etc. L’Ania, l’associazione delle imprese di assicurazione, ha redatto un modello standard di questa polizza, che in ogni caso è ritenuta da alcuni non sufficiente a coprire tutti gli eventuali danni. E’ consigliabile chiedere e ottenere sempre una copia di questa polizza, una volta firmata, in modo da avere ben chiari quali sono i propri diritti quando la casa sarà abitata.
Secondo l’articolo 1669 del Codice civile, il costruttore deve sottoscrivere con l’acquirente una polizza che garantisca per dieci anni il risarcimento dei danni provocati daGRAVI VIZI E DIFETTI DI COSTRUZIONE. Tra questi ultimi possono esserci anche ripetute infiltrazioni d’acqua dal tetto, pericoli di rovina dell’immobile, etc. L’Ania, l’associazione delle imprese di assicurazione, ha redatto un modello standard di questa polizza, che in ogni caso è ritenuta da alcuni non sufficiente a coprire tutti gli eventuali danni. E’ consigliabile chiedere e ottenere sempre una copia di questa polizza, una volta firmata, in modo da avere ben chiari quali sono i propri diritti quando la casa sarà abitata.
11. FIDEIUSSIONE. Cos'è?
In diritto, la fidejussione è un negozio giuridico con il quale un soggetto, chiamato fidejussore, garantisce un'obbligazione altrui, (es. in luogo del debitore) obbligandosi personalmente nei confronti del creditore del rapporto obbligatorio.(fonte wikipedia). Praticamente la fideiussione che interessa l'aspetto immobiliare e nella fattispecie l'aspetto di una compravendita, è la garanzia che un ente (banca o assicurazione) fornisce agli importi in denaro che il cliente versa al costruttore. ESEMPIO:Se in fase di compravendita un cliente versa 10.000 euro per un immobile da costruire e che verrà consegnato in 12 mesi, la fideiussione è un atto con il quale un ente si impegna a garantire tale somma per 12 mesi ...e, nel caso in cui il costruttore non adempia agli obblighi contrattuali con il cliente, fallisca o non consegni la casa per qualunque motivo, questo ente verserà e restituirà al cliente la somma di 10.000 euro al posto del costruttore.
In diritto, la fidejussione è un negozio giuridico con il quale un soggetto, chiamato fidejussore, garantisce un'obbligazione altrui, (es. in luogo del debitore) obbligandosi personalmente nei confronti del creditore del rapporto obbligatorio.(fonte wikipedia). Praticamente la fideiussione che interessa l'aspetto immobiliare e nella fattispecie l'aspetto di una compravendita, è la garanzia che un ente (banca o assicurazione) fornisce agli importi in denaro che il cliente versa al costruttore. ESEMPIO:Se in fase di compravendita un cliente versa 10.000 euro per un immobile da costruire e che verrà consegnato in 12 mesi, la fideiussione è un atto con il quale un ente si impegna a garantire tale somma per 12 mesi ...e, nel caso in cui il costruttore non adempia agli obblighi contrattuali con il cliente, fallisca o non consegni la casa per qualunque motivo, questo ente verserà e restituirà al cliente la somma di 10.000 euro al posto del costruttore.
12. Quali sono le SPESE che devo sostenere se acquisto un IMMOBILE DI NUOVA COSTRUZIONE?
Quando si acquista un immobile di nuova costruzione, oltre al costo dell'immobile stesso, il cliente deve sostenere le seguenti spese: - IVA (se si compra da una società) che è del 4% sul prezzo dell'immobile se chi compra usufruisce del beneficio di "prima casa" oppure 10% se chi compra ha già altri immobili di proprietà (anche in quota) nel territorio nazionale OPPURE - IMPOSTA DI REGISTRO (se si compra da un privato) che è del 3% sul prezzo dell'immobile se chi compra usufruisce del beneficio di "prima casa" oppure 10% se chi compra ha già altri immobili di proprietà (anche in quota) nel territorio nazionale. - SPESE TECNICHE che generalmente comprendono la relazione tecnica necessaria per la stipula dell'atto, gli accatastamenti e gli accampionamenti - SPESE NOTARILI per la stipula dell'atto (il prezzo aumenta dal 30% al 50% se chi compra prende un mutuo perchè il notaio deve stipulare anche l'atto di mutuo) - SPESE DI MEDIAZIONE se si acquista presso un'agenzia immobiliare (la percentuale va richiesta all'agenzia in quanto la percentuale di mediazione non è regolata dal codice civile ma bensì dalle consuetudini del posto) - SPESE VARIE DA CONCORDARE IN FASE DI TRATTATIVA COL COSTRUTTORE queste spese possono riguardare diverse voci relative ad esempio al regolamento di condominio, al costo delle tabelle millesimali, al costo degli allacciamenti alle utenze primarie, al costo della stipula di un preliminare se fatto e richiesto dal cliente da un legale.
Quando si acquista un immobile di nuova costruzione, oltre al costo dell'immobile stesso, il cliente deve sostenere le seguenti spese: - IVA (se si compra da una società) che è del 4% sul prezzo dell'immobile se chi compra usufruisce del beneficio di "prima casa" oppure 10% se chi compra ha già altri immobili di proprietà (anche in quota) nel territorio nazionale OPPURE - IMPOSTA DI REGISTRO (se si compra da un privato) che è del 3% sul prezzo dell'immobile se chi compra usufruisce del beneficio di "prima casa" oppure 10% se chi compra ha già altri immobili di proprietà (anche in quota) nel territorio nazionale. - SPESE TECNICHE che generalmente comprendono la relazione tecnica necessaria per la stipula dell'atto, gli accatastamenti e gli accampionamenti - SPESE NOTARILI per la stipula dell'atto (il prezzo aumenta dal 30% al 50% se chi compra prende un mutuo perchè il notaio deve stipulare anche l'atto di mutuo) - SPESE DI MEDIAZIONE se si acquista presso un'agenzia immobiliare (la percentuale va richiesta all'agenzia in quanto la percentuale di mediazione non è regolata dal codice civile ma bensì dalle consuetudini del posto) - SPESE VARIE DA CONCORDARE IN FASE DI TRATTATIVA COL COSTRUTTORE queste spese possono riguardare diverse voci relative ad esempio al regolamento di condominio, al costo delle tabelle millesimali, al costo degli allacciamenti alle utenze primarie, al costo della stipula di un preliminare se fatto e richiesto dal cliente da un legale.
13. VANTAGGI E SVANTAGGI quando si acquista un'immobile in fase di nuova costruzione.
Comprare un appartamento ancora in costruzione presenta due vantaggi molto rilevanti. Il primo è la possibilità di adattare l'alloggio alle proprie esigenze, decidendo la suddivisione degli spazi interni e i materiali utilizzati per le finiture (infissi, pavimenti, tipi di sanitari eccetera). Il secondo è che le case nuove sono fatte meglio di quelle degli scorsi decenni: sono tagliate senza spreco di spazi, sono predisposte alle nuove tecnologie, costa meno riscaldarle, per anni non avranno bisogno di ristrutturazione. Vi sono anche due controindicazioni altrettanto pesanti. Il primo è che, soprattutto se si prenota a cantiere appena aperto, una previsione sui tempi di consegna è sempre aleatoria. Il secondo è che le somme versate fino al rogito possono essere a rischio, soprattutto se il costruttore fallisce. Le protezioni date dalla legge Fino a qualche anno fa l'acquisto di una casa in costruzione era ben poco tutelato in Italia. Poi è intervenuto il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (vedi FIDEIUSSIONI), in attuazione della legge delega n. 210/2004, che ha finalmente posto una serie di protezioni per il consumatore. Le tutele previste sono di tre tipi: 1) una garanzia fideiussoria, rilasciata da una banca o da una compagnia di assicurazione, sulle somme via via anticipate da chi acquista.; 2) una polizza danni di durata decennale che copre i "vizi" gravi dell'immobile, anche quelli "occulti", cioè quelli che non è possibile rilevare al momento dell'acquisto; 3) infine alcune prescrizioni su come devono essere fatti il compromesso e il rogito di compravendita. Si è anche è operato per ammorbidire, a favore degli acquirenti, le norme a tutela dei creditori della ditta fallita: il mutuo contratto per l'edificazione del palazzo va, appena possibile, frazionato appartamento per appartamento, l'ipoteca iscritta va cancellata non appena le rate sono pagate, sono posti limiti alla revocatoria del rogito e il candidato acquirente ha diritto di prelazione sull'immobile posto all'asta giudiziaria, all'ultimo prezzo raggiunto.
Comprare un appartamento ancora in costruzione presenta due vantaggi molto rilevanti. Il primo è la possibilità di adattare l'alloggio alle proprie esigenze, decidendo la suddivisione degli spazi interni e i materiali utilizzati per le finiture (infissi, pavimenti, tipi di sanitari eccetera). Il secondo è che le case nuove sono fatte meglio di quelle degli scorsi decenni: sono tagliate senza spreco di spazi, sono predisposte alle nuove tecnologie, costa meno riscaldarle, per anni non avranno bisogno di ristrutturazione. Vi sono anche due controindicazioni altrettanto pesanti. Il primo è che, soprattutto se si prenota a cantiere appena aperto, una previsione sui tempi di consegna è sempre aleatoria. Il secondo è che le somme versate fino al rogito possono essere a rischio, soprattutto se il costruttore fallisce. Le protezioni date dalla legge Fino a qualche anno fa l'acquisto di una casa in costruzione era ben poco tutelato in Italia. Poi è intervenuto il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (vedi FIDEIUSSIONI), in attuazione della legge delega n. 210/2004, che ha finalmente posto una serie di protezioni per il consumatore. Le tutele previste sono di tre tipi: 1) una garanzia fideiussoria, rilasciata da una banca o da una compagnia di assicurazione, sulle somme via via anticipate da chi acquista.; 2) una polizza danni di durata decennale che copre i "vizi" gravi dell'immobile, anche quelli "occulti", cioè quelli che non è possibile rilevare al momento dell'acquisto; 3) infine alcune prescrizioni su come devono essere fatti il compromesso e il rogito di compravendita. Si è anche è operato per ammorbidire, a favore degli acquirenti, le norme a tutela dei creditori della ditta fallita: il mutuo contratto per l'edificazione del palazzo va, appena possibile, frazionato appartamento per appartamento, l'ipoteca iscritta va cancellata non appena le rate sono pagate, sono posti limiti alla revocatoria del rogito e il candidato acquirente ha diritto di prelazione sull'immobile posto all'asta giudiziaria, all'ultimo prezzo raggiunto.
14. FIDEIUSSIONI: quali garanzie ho se compro immobile di nuova costruzione e pago a stato avanzamento lavori?
Riportiamo direttamente Il Dlgs 122/2005 dove vengono specificati in maniera elementare gli obblighi ed i doveri del costruttore ed i diritti degli acquirenti nel momento in cui si acquista un'immobile IN FASE DI COSTRUZIONE. Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210" pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005 -------------------------------------------------------------------------------- IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione; Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire; Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18 febbraio 2005; Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica; Ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalle Commissioni parlamentari, ad eccezione di quelle aventi ad oggetto questioni meramente formali o non conformi con i principi espressi dalla legge di delegazione; Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 10 giugno 2005; Sulla proposta del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali e con il Ministro delle attività produttive; E m a n a il seguente decreto legislativo: Art. 1. Definizioni 1. Ai fini del presente decreto devono intendersi: a) per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a se' o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorche' non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa; b) per «costruttore»: l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi; c) per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa; d) per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. Art. 2. Garanzia fideiussoria 1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. 2. Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Art. 3. Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione 1. La fideiussione e' rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si e' verificata. 2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date: a) di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto; b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo; d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria. 3. La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si e' verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l'ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comma, l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. 4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta dell'acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l'ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. 5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non e' opponibile all'acquirente. 6. Il fideiussore e' tenuto a pagare l'importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore e' tenuto a rimborsare all'acquirente le spese da quest'ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi. 7. L'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione. Art. 4. Assicurazione dell'immobile 1. Il costruttore e' obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Art. 5. Applicabilità della disciplina 1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto. Art. 6. Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere: a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile; b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto; c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti; d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti; e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione; f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento; g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2; h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonche' la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita; i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonche' di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione; l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi. 2. Agli stessi contratti devono essere allegati: a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonche' l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti; b) gli elaborati del progetto in base al quale e' stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali. 3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499. Art. 7. Modificazioni all'articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 1. All'articolo 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni: a) Il comma 6 e' sostituito dal seguente: «6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorche' in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.»; b) dopo il comma 6 sono inseriti i seguenti: «6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l'identità del richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento delle singole porzioni per le quali e' richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine e' aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote. 6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione e' situato l'immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall'atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l'inizio dell'ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell'atto stesso. 6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento e' pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l'ammortamento stesso e' regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell'iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l'inizio e la durata dell'ammortamento ed il tasso relativo.». Art. 8. Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita 1. Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile. Art. 9. Diritto di prelazione 1. Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, e' riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del codice di procedura civile. 2. Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorità che procede alla vendita dell'immobile provvede a dare immediata comunicazione all'acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall'adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare la prelazione. 3. Il diritto di prelazione e' esercitato dall'acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all'autorità che procede alla vendita dell'immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli. 4. Qualora l'acquirente abbia acquistato l'immobile, per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l'immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l'eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima. 5. E' escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario. Art. 10. Esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare 1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. 2. Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 3 e 4, qualora effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso. Art. 11. Introduzione dell'articolo 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 1. Dopo l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e' inserito il seguente: «72-bis. (Contratti relativi ad immobili da costruire). In caso di situazione di crisi del costruttore ai sensi dell'articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n. 210, il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.». Art. 12. Istituzione e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire 1. E' istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, di seguito denominato: «Fondo», al fine di assicurare un indennizzo, nell'ambito delle risorse del medesimo Fondo, agli acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa. 2. Ai fini dell'accesso alle prestazioni del Fondo, devono risultare nei confronti del costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 ne' aperte in data successiva a quella di emanazione del presente decreto. 3. L'accesso alle prestazioni del Fondo e' consentito nei casi in cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire. Art. 13. Requisiti per l'accesso alle prestazioni del Fondo 1. Per l'accesso alle prestazioni del Fondo devono ricorrere congiuntamente i seguenti requisiti oggettivi: a) aver subito, a seguito dell'insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell'insolvenza del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti dall'acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l'acquisto o l'assegnazione dell'immobile da costruire; b) non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull'immobile da costruire ovvero non averne conseguito l'assegnazione. 2. Il requisito di cui al comma 1, lettera b), non viene meno per effetto dell'acquisto della proprietà o del conseguimento dell'assegnazione in virtù di accordi negoziali con gli organi della procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione di asta nell'ambito della medesima procedura ovvero, infine, da terzi aggiudicatari. 3. Nei casi di cui al comma 2 l'indennizzo spetta solo qualora l'importo complessivo delle somme versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme versate per l'effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente convenuto con il costruttore ed e' determinato in misura pari alla differenza tra il predetto importo complessivo ed il prezzo originario, fino comunque a concorrenza delle somme versate e dei beni corrisposti al costruttore. 4. Danno luogo alle prestazioni del Fondo le situazioni di perdita della proprietà del bene per effetto del successivo positivo esperimento dell'azione revocatoria, soltanto nel caso in cui essa sia stata promossa ai sensi dell'articolo 67, secondo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267. Art. 14. Struttura e funzionamento del Fondo 1. Il Fondo si articola in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali interregionali individuate con il decreto di cui all'articolo 16, sulla base della quantità e della provenienza territoriale delle richieste di indennizzo presentate entro il termine di decadenza stabilito nell'articolo 18, comma 1, in modo da assicurare una gestione equilibrata delle sezioni. L'articolazione in sezioni non comporta un decentramento territoriale del Fondo. 2. Per ciascuna sezione autonoma e' tenuta dal Fondo una distinta contabilità, anche ai fini della rendicontazione periodica. 3. Gli oneri di gestione del Fondo sono contabilmente ripartiti fra le sezioni autonome, in proporzione dell'ammontare delle risorse di cui ciascuna di esse dispone in virtù dei contributi che le sono imputati ai sensi dell'articolo 17, comma 5. 4. Le risorse di ciascuna sezione, al netto degli oneri di gestione, sono destinate alla soddisfazione delle richieste di indennizzo dei soggetti aventi diritto in relazione agli immobili ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima. A tale fine il gestore del Fondo, entro sei mesi dalla data di scadenza del termine di presentazione delle richieste di indennizzo da parte degli aventi diritto, salve le risultanze della successiva attività istruttoria, determina per ciascuna sezione l'ammontare massimo complessivo delle somme da erogare a titolo di indennizzo e, quindi, sulla base delle risorse globalmente imputate a ciascuna sezione per effetto del versamento della prima annualità del contributo obbligatorio di cui all'articolo 17, la prima quota annuale di indennizzo da erogare. 5. Le ulteriori quote annuali di indennizzo sono determinate in funzione delle variazioni della misura annua del contributo, stabilita con il decreto di cui all'articolo 17, comma 4, e del suo gettito effettivo, oltre che del decrescente ammontare residuo degli indennizzi da corrispondere. 6. In caso di integrale soddisfazione delle richieste degli aventi diritto, anche prima della scadenza del termine massimo di operatività del Fondo, le eventuali somme residue di una sezione sono attribuite alle altre sezioni, che non abbiano risorse sufficienti, proporzionalmente all'ammontare residuo degli indennizzi da corrispondersi da parte di ciascuna di queste. 7. Il Fondo ha azione di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell'indennizzo corrisposto all'acquirente. A tale fine il Fondo si surroga nei diritti dell'acquirente nell'ambito della procedura implicante la situazione di crisi aperta nei confronti del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti delle somme corrisposte a titolo di indennizzo, nonche' dei relativi interessi e spese. L'indennizzato ha facoltà di agire nell'ambito della procedura per l'eventuale residua parte del credito non soddisfatta dall'indennizzo ricevuto dal Fondo. 8. Le somme recuperate dal Fondo ai sensi del comma 7 sono imputate alla sezione autonoma del Fondo che ha erogato l'indennizzo. Art. 15. Gestione del Fondo 1. La gestione del Fondo e' attribuita alla CONSAP - Concessionaria di servizi assicurativi pubblici s.p.a., che vi provvede per conto del Ministero dell'economia e delle finanze sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del medesimo Ministero. 2. La concessione si conforma al principio di affidare alla CONSAP, quale concessionaria, la gestione di cassa e patrimoniale del Fondo, la conservazione della sua integrità, la liquidazione delle relative spese, nonche' al principio di garantire la verifica periodica, da parte dell'amministrazione concedente, della corrispondenza della gestione del Fondo alle finalità indicate dal presente decreto. Ai relativi oneri e alle spese di gestione si provvede nell'ambito delle risorse finanziarie del Fondo, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica. 3. Ai fini di cui al comma 2, la concessione definisce, tra l'altro, le modalità di esercizio concernenti: a) iniziative informative da assumersi ad opera del Fondo, con oneri a suo carico, al fine di garantire l'effettiva fruizione dei benefici previsti dal presente decreto da parte dei destinatari; b) la rilevazione dei dati necessari per la definizione delle aree territoriali e delle corrispondenti sezioni autonome del Fondo, ai sensi dell'articolo 14, comma 1, nonche' per la determinazione annua della misura del contributo obbligatorio, di cui all'articolo 17, comma 4; c) l'istruttoria delle richieste di indennizzo; d) la liquidazione degli indennizzi e la loro erogazione, anche tramite apposite convenzioni con le banche; e) la ripetizione delle somme già erogate, nei casi di revoca o riforma dell'attribuzione, nonche' l'esercizio del diritto di surroga previsto dall'articolo 14, comma 7; f) la previsione dell'ammontare complessivo delle somme da destinare all'erogazione degli indennizzi, nonche' al sostenimento degli oneri di gestione; g) la destinazione ad investimenti a redditività certa ed adeguata delle somme disponibili, compatibilmente con le esigenze di liquidità del Fondo; h) la presentazione al Ministero dell'economia e delle finanze, per il successivo inoltro alla Corte dei conti, del rendiconto annuale, approvato dal Consiglio di amministrazione della concessionaria, accompagnato dalla situazione patrimoniale del Fondo e da una relazione sull'attività svolta. 4. La concessione stabilisce, altresì, le modalità di accreditamento alla CONSAP delle somme che affluiscono al Fondo. Art. 16. Ulteriore disciplina per la gestione del Fondo 1. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, sono definite le aree territoriali e le corrispondenti sezioni autonome del Fondo, tenuto conto dei dati raccolti ed elaborati dal gestore del Fondo medesimo. 2. Possono altresì essere stabiliti ulteriori criteri e modalità per la concreta gestione del Fondo, con particolare riferimento all'attuazione di quanto previsto dall'articolo 14. Art. 17. Contributo obbligatorio 1. Per reperire le risorse destinate al Fondo, e' istituito un contributo obbligatorio a carico dei costruttori tenuti all'obbligo di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna della fideiussione di cui all'articolo 2; il contributo e' versato direttamente dal soggetto che rilascia la fideiussione. 2. Il contributo obbligatorio e' dovuto per un periodo massimo di quindici anni a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto ovvero, se antecedente, sino alla data nella quale risultino acquisite al Fondo risorse sufficienti ad assicurare il soddisfacimento delle richieste di indennizzo presentate dagli aventi diritto. L'eventuale ricorrenza della predetta condizione per l'anticipata cessazione della debenza del contributo e' accertata con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze. 3. Per la prima annualità la misura del contributo e' fissata nel quattro per mille dell'importo complessivo di ciascuna fideiussione ed il versamento e' effettuato, entro il mese successivo a quello di rilascio della fideiussione, con le modalità stabilite e rese pubbliche dal soggetto gestore del Fondo. 4. Per le annualità successive, la misura del contributo e' stabilita con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, entro il limite massimo del cinque per mille dell'importo complessivo di ciascuna fideiussione; con il medesimo decreto possono essere stabilite, altresì, modalità per il versamento diverse o ulteriori rispetto a quelle fissate nel comma 3. 5. Le somme versate a titolo di contributo obbligatorio sono imputate alla sezione autonoma del Fondo nel cui ambito territoriale e' ubicato l'immobile oggetto di fideiussione. 6. Qualora il versamento del contributo obbligatorio non avvenga entro il termine di cui al comma 3, sono dovuti interessi di mora calcolati, a decorrere dal giorno della scadenza del termine fino a comprendere quello dell'effettivo versamento, al saggio di interesse legale. 7. I soggetti che rilasciano fideiussioni ai sensi dell'articolo 2 sono tenuti a trasmettere entro il 31 dicembre di ogni anno al soggetto gestore del Fondo una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell'articolo 47 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante attestazione delle fideiussioni rilasciate, con indicazione dei dati dei soggetti interessati, degli importi e degli estremi identificativi degli atti fideiussori. Art. 18. Accesso alle prestazioni del Fondo ed istruttoria sulle domande 1. La domanda di accesso alle prestazioni del Fondo deve essere presentata dagli aventi diritto, a pena di decadenza, entro il termine di sei mesi dalla data di pubblicazione del decreto di cui al comma 6. 2. Ciascun soggetto può ottenere dal Fondo l'indennizzo una sola volta, anche nel caso in cui abbia subito più perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi. Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati, in base alle variazioni dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, alla data di entrata in vigore del presente decreto. 3. Il richiedente deve fornire la prova della sussistenza e dell'entità della perdita. A tale fine costituisce prova anche il provvedimento che ha definitivamente accertato il credito in sede concorsuale. 4. Nello svolgimento dell'attività istruttoria il gestore del Fondo, al fine di determinare criteri di valutazione uniformi in merito a situazioni e documentazioni ricorrenti, può acquisire il parere di un apposito comitato, costituito con il decreto di cui al comma 6 e composto da rappresentanti del Ministero della giustizia, del Ministero dell'economia e delle finanze, del Ministero delle attività produttive e delle categorie interessate. 5. Il gestore del Fondo, all'esito dell'istruttoria, nei termini stabiliti in sede di concessione, delibera il riconoscimento dell'indennità e la relativa liquidazione ovvero la reiezione della richiesta. 6. Con decreto del Ministero della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, sono dettate disposizioni relative alle modalità, anche telematiche, di presentazione della domanda ed al contenuto della documentazione da allegare a questa, nonche' in merito allo svolgimento dell'attività istruttoria di cui al presente articolo.
Riportiamo direttamente Il Dlgs 122/2005 dove vengono specificati in maniera elementare gli obblighi ed i doveri del costruttore ed i diritti degli acquirenti nel momento in cui si acquista un'immobile IN FASE DI COSTRUZIONE. Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210" pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005 -------------------------------------------------------------------------------- IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione; Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire; Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18 febbraio 2005; Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica; Ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalle Commissioni parlamentari, ad eccezione di quelle aventi ad oggetto questioni meramente formali o non conformi con i principi espressi dalla legge di delegazione; Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 10 giugno 2005; Sulla proposta del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali e con il Ministro delle attività produttive; E m a n a il seguente decreto legislativo: Art. 1. Definizioni 1. Ai fini del presente decreto devono intendersi: a) per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a se' o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorche' non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa; b) per «costruttore»: l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi; c) per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa; d) per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. Art. 2. Garanzia fideiussoria 1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. 2. Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Art. 3. Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione 1. La fideiussione e' rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si e' verificata. 2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date: a) di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto; b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo; d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria. 3. La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si e' verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l'ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comma, l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. 4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta dell'acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l'ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. 5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non e' opponibile all'acquirente. 6. Il fideiussore e' tenuto a pagare l'importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore e' tenuto a rimborsare all'acquirente le spese da quest'ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi. 7. L'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione. Art. 4. Assicurazione dell'immobile 1. Il costruttore e' obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Art. 5. Applicabilità della disciplina 1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto. Art. 6. Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere: a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile; b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto; c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti; d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti; e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione; f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento; g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2; h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonche' la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita; i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonche' di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione; l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi. 2. Agli stessi contratti devono essere allegati: a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonche' l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti; b) gli elaborati del progetto in base al quale e' stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali. 3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499. Art. 7. Modificazioni all'articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 1. All'articolo 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni: a) Il comma 6 e' sostituito dal seguente: «6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorche' in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.»; b) dopo il comma 6 sono inseriti i seguenti: «6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l'identità del richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento delle singole porzioni per le quali e' richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine e' aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote. 6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione e' situato l'immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall'atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l'inizio dell'ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell'atto stesso. 6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento e' pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l'ammortamento stesso e' regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell'iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l'inizio e la durata dell'ammortamento ed il tasso relativo.». Art. 8. Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita 1. Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile. Art. 9. Diritto di prelazione 1. Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, e' riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del codice di procedura civile. 2. Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorità che procede alla vendita dell'immobile provvede a dare immediata comunicazione all'acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall'adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare la prelazione. 3. Il diritto di prelazione e' esercitato dall'acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all'autorità che procede alla vendita dell'immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli. 4. Qualora l'acquirente abbia acquistato l'immobile, per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l'immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l'eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima. 5. E' escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario. Art. 10. Esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare 1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. 2. Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 3 e 4, qualora effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso. Art. 11. Introduzione dell'articolo 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 1. Dopo l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e' inserito il seguente: «72-bis. (Contratti relativi ad immobili da costruire). In caso di situazione di crisi del costruttore ai sensi dell'articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n. 210, il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.». Art. 12. Istituzione e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire 1. E' istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, di seguito denominato: «Fondo», al fine di assicurare un indennizzo, nell'ambito delle risorse del medesimo Fondo, agli acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa. 2. Ai fini dell'accesso alle prestazioni del Fondo, devono risultare nei confronti del costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 ne' aperte in data successiva a quella di emanazione del presente decreto. 3. L'accesso alle prestazioni del Fondo e' consentito nei casi in cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire. Art. 13. Requisiti per l'accesso alle prestazioni del Fondo 1. Per l'accesso alle prestazioni del Fondo devono ricorrere congiuntamente i seguenti requisiti oggettivi: a) aver subito, a seguito dell'insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell'insolvenza del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti dall'acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l'acquisto o l'assegnazione dell'immobile da costruire; b) non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull'immobile da costruire ovvero non averne conseguito l'assegnazione. 2. Il requisito di cui al comma 1, lettera b), non viene meno per effetto dell'acquisto della proprietà o del conseguimento dell'assegnazione in virtù di accordi negoziali con gli organi della procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione di asta nell'ambito della medesima procedura ovvero, infine, da terzi aggiudicatari. 3. Nei casi di cui al comma 2 l'indennizzo spetta solo qualora l'importo complessivo delle somme versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme versate per l'effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente convenuto con il costruttore ed e' determinato in misura pari alla differenza tra il predetto importo complessivo ed il prezzo originario, fino comunque a concorrenza delle somme versate e dei beni corrisposti al costruttore. 4. Danno luogo alle prestazioni del Fondo le situazioni di perdita della proprietà del bene per effetto del successivo positivo esperimento dell'azione revocatoria, soltanto nel caso in cui essa sia stata promossa ai sensi dell'articolo 67, secondo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267. Art. 14. Struttura e funzionamento del Fondo 1. Il Fondo si articola in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali interregionali individuate con il decreto di cui all'articolo 16, sulla base della quantità e della provenienza territoriale delle richieste di indennizzo presentate entro il termine di decadenza stabilito nell'articolo 18, comma 1, in modo da assicurare una gestione equilibrata delle sezioni. L'articolazione in sezioni non comporta un decentramento territoriale del Fondo. 2. Per ciascuna sezione autonoma e' tenuta dal Fondo una distinta contabilità, anche ai fini della rendicontazione periodica. 3. Gli oneri di gestione del Fondo sono contabilmente ripartiti fra le sezioni autonome, in proporzione dell'ammontare delle risorse di cui ciascuna di esse dispone in virtù dei contributi che le sono imputati ai sensi dell'articolo 17, comma 5. 4. Le risorse di ciascuna sezione, al netto degli oneri di gestione, sono destinate alla soddisfazione delle richieste di indennizzo dei soggetti aventi diritto in relazione agli immobili ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima. A tale fine il gestore del Fondo, entro sei mesi dalla data di scadenza del termine di presentazione delle richieste di indennizzo da parte degli aventi diritto, salve le risultanze della successiva attività istruttoria, determina per ciascuna sezione l'ammontare massimo complessivo delle somme da erogare a titolo di indennizzo e, quindi, sulla base delle risorse globalmente imputate a ciascuna sezione per effetto del versamento della prima annualità del contributo obbligatorio di cui all'articolo 17, la prima quota annuale di indennizzo da erogare. 5. Le ulteriori quote annuali di indennizzo sono determinate in funzione delle variazioni della misura annua del contributo, stabilita con il decreto di cui all'articolo 17, comma 4, e del suo gettito effettivo, oltre che del decrescente ammontare residuo degli indennizzi da corrispondere. 6. In caso di integrale soddisfazione delle richieste degli aventi diritto, anche prima della scadenza del termine massimo di operatività del Fondo, le eventuali somme residue di una sezione sono attribuite alle altre sezioni, che non abbiano risorse sufficienti, proporzionalmente all'ammontare residuo degli indennizzi da corrispondersi da parte di ciascuna di queste. 7. Il Fondo ha azione di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell'indennizzo corrisposto all'acquirente. A tale fine il Fondo si surroga nei diritti dell'acquirente nell'ambito della procedura implicante la situazione di crisi aperta nei confronti del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti delle somme corrisposte a titolo di indennizzo, nonche' dei relativi interessi e spese. L'indennizzato ha facoltà di agire nell'ambito della procedura per l'eventuale residua parte del credito non soddisfatta dall'indennizzo ricevuto dal Fondo. 8. Le somme recuperate dal Fondo ai sensi del comma 7 sono imputate alla sezione autonoma del Fondo che ha erogato l'indennizzo. Art. 15. Gestione del Fondo 1. La gestione del Fondo e' attribuita alla CONSAP - Concessionaria di servizi assicurativi pubblici s.p.a., che vi provvede per conto del Ministero dell'economia e delle finanze sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del medesimo Ministero. 2. La concessione si conforma al principio di affidare alla CONSAP, quale concessionaria, la gestione di cassa e patrimoniale del Fondo, la conservazione della sua integrità, la liquidazione delle relative spese, nonche' al principio di garantire la verifica periodica, da parte dell'amministrazione concedente, della corrispondenza della gestione del Fondo alle finalità indicate dal presente decreto. Ai relativi oneri e alle spese di gestione si provvede nell'ambito delle risorse finanziarie del Fondo, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica. 3. Ai fini di cui al comma 2, la concessione definisce, tra l'altro, le modalità di esercizio concernenti: a) iniziative informative da assumersi ad opera del Fondo, con oneri a suo carico, al fine di garantire l'effettiva fruizione dei benefici previsti dal presente decreto da parte dei destinatari; b) la rilevazione dei dati necessari per la definizione delle aree territoriali e delle corrispondenti sezioni autonome del Fondo, ai sensi dell'articolo 14, comma 1, nonche' per la determinazione annua della misura del contributo obbligatorio, di cui all'articolo 17, comma 4; c) l'istruttoria delle richieste di indennizzo; d) la liquidazione degli indennizzi e la loro erogazione, anche tramite apposite convenzioni con le banche; e) la ripetizione delle somme già erogate, nei casi di revoca o riforma dell'attribuzione, nonche' l'esercizio del diritto di surroga previsto dall'articolo 14, comma 7; f) la previsione dell'ammontare complessivo delle somme da destinare all'erogazione degli indennizzi, nonche' al sostenimento degli oneri di gestione; g) la destinazione ad investimenti a redditività certa ed adeguata delle somme disponibili, compatibilmente con le esigenze di liquidità del Fondo; h) la presentazione al Ministero dell'economia e delle finanze, per il successivo inoltro alla Corte dei conti, del rendiconto annuale, approvato dal Consiglio di amministrazione della concessionaria, accompagnato dalla situazione patrimoniale del Fondo e da una relazione sull'attività svolta. 4. La concessione stabilisce, altresì, le modalità di accreditamento alla CONSAP delle somme che affluiscono al Fondo. Art. 16. Ulteriore disciplina per la gestione del Fondo 1. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, sono definite le aree territoriali e le corrispondenti sezioni autonome del Fondo, tenuto conto dei dati raccolti ed elaborati dal gestore del Fondo medesimo. 2. Possono altresì essere stabiliti ulteriori criteri e modalità per la concreta gestione del Fondo, con particolare riferimento all'attuazione di quanto previsto dall'articolo 14. Art. 17. Contributo obbligatorio 1. Per reperire le risorse destinate al Fondo, e' istituito un contributo obbligatorio a carico dei costruttori tenuti all'obbligo di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna della fideiussione di cui all'articolo 2; il contributo e' versato direttamente dal soggetto che rilascia la fideiussione. 2. Il contributo obbligatorio e' dovuto per un periodo massimo di quindici anni a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto ovvero, se antecedente, sino alla data nella quale risultino acquisite al Fondo risorse sufficienti ad assicurare il soddisfacimento delle richieste di indennizzo presentate dagli aventi diritto. L'eventuale ricorrenza della predetta condizione per l'anticipata cessazione della debenza del contributo e' accertata con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze. 3. Per la prima annualità la misura del contributo e' fissata nel quattro per mille dell'importo complessivo di ciascuna fideiussione ed il versamento e' effettuato, entro il mese successivo a quello di rilascio della fideiussione, con le modalità stabilite e rese pubbliche dal soggetto gestore del Fondo. 4. Per le annualità successive, la misura del contributo e' stabilita con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, entro il limite massimo del cinque per mille dell'importo complessivo di ciascuna fideiussione; con il medesimo decreto possono essere stabilite, altresì, modalità per il versamento diverse o ulteriori rispetto a quelle fissate nel comma 3. 5. Le somme versate a titolo di contributo obbligatorio sono imputate alla sezione autonoma del Fondo nel cui ambito territoriale e' ubicato l'immobile oggetto di fideiussione. 6. Qualora il versamento del contributo obbligatorio non avvenga entro il termine di cui al comma 3, sono dovuti interessi di mora calcolati, a decorrere dal giorno della scadenza del termine fino a comprendere quello dell'effettivo versamento, al saggio di interesse legale. 7. I soggetti che rilasciano fideiussioni ai sensi dell'articolo 2 sono tenuti a trasmettere entro il 31 dicembre di ogni anno al soggetto gestore del Fondo una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell'articolo 47 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante attestazione delle fideiussioni rilasciate, con indicazione dei dati dei soggetti interessati, degli importi e degli estremi identificativi degli atti fideiussori. Art. 18. Accesso alle prestazioni del Fondo ed istruttoria sulle domande 1. La domanda di accesso alle prestazioni del Fondo deve essere presentata dagli aventi diritto, a pena di decadenza, entro il termine di sei mesi dalla data di pubblicazione del decreto di cui al comma 6. 2. Ciascun soggetto può ottenere dal Fondo l'indennizzo una sola volta, anche nel caso in cui abbia subito più perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi. Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati, in base alle variazioni dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, alla data di entrata in vigore del presente decreto. 3. Il richiedente deve fornire la prova della sussistenza e dell'entità della perdita. A tale fine costituisce prova anche il provvedimento che ha definitivamente accertato il credito in sede concorsuale. 4. Nello svolgimento dell'attività istruttoria il gestore del Fondo, al fine di determinare criteri di valutazione uniformi in merito a situazioni e documentazioni ricorrenti, può acquisire il parere di un apposito comitato, costituito con il decreto di cui al comma 6 e composto da rappresentanti del Ministero della giustizia, del Ministero dell'economia e delle finanze, del Ministero delle attività produttive e delle categorie interessate. 5. Il gestore del Fondo, all'esito dell'istruttoria, nei termini stabiliti in sede di concessione, delibera il riconoscimento dell'indennità e la relativa liquidazione ovvero la reiezione della richiesta. 6. Con decreto del Ministero della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, sono dettate disposizioni relative alle modalità, anche telematiche, di presentazione della domanda ed al contenuto della documentazione da allegare a questa, nonche' in merito allo svolgimento dell'attività istruttoria di cui al presente articolo.
15. Quali SPESE devo sostenere se io da privato (e non da società) VENDO un'immobile?
Le spese per chi vende sono limitate alla produziuone di un certificato energetico (ACE... attestazione certificazione energetica) e sono di poche centinaia di euro http://www.certificato-energetico.it/certificazione-energetica.html . Se però chi vende lo fa ENTRO 5 ANNI dall'acquisto dell'immobile che adesso vuole vendere, dovrà pagare O un'ALIQOTA IRPEF (DPR 917 del '86 del T.U. delle imposte dirette art. 67) che varia dal 23% in su a seconda dello scaglione di appartenenza (considerare che il plusvalore si somma ai redditi della persona fisica), OPPURE una IMPOSTA SOSTITUTIVA ( art. 3 comma 4 dcreto legge 262 del 03 Ottobre 2006 e successive modifiche) che è fissa del 20% sul plusvalore da pagare direttamente al notaio al momento della compravendita. Sempre se si vende entro 5 anni dall'acquisto dell'immobile che oggi vogliamo vendere ed abbiamo acquistato tale immobile usufruendo del beneficio di "prima casa" e (ATTENZIONE) non ricompriamo un'altro immobile da destinare con lo stesso beneficio ENTRO L'ANNO, il venditore dovrà corrispondere la differenza del 6% Oppure del 7% (a seconda se aveva acquistato da un privato o da una società) dell'importo per l'acquisto dell'immobile che oggi vuole vendere + 30% multa su questo 6% o 7%. Praticamente se vendo entro 5 anni, se avevo comprato a 100.000 e vendo a 150.000, devo pagare al momento della compravendita un'imposta sostitutiva del 20% su 50.000 (cioè 10.000 euro) INOLTRE Se avevo acquistato con il beneficio di prima casa e non ricompro entro 12 mesi dalla data di stipula con lo stesso beneficio, dovrò pagare il 6% o 7% sui 100.000 (6.000 o 7.000 euro) + 30 % multa sui 6.000 o 7.000 euro
Le spese per chi vende sono limitate alla produziuone di un certificato energetico (ACE... attestazione certificazione energetica) e sono di poche centinaia di euro http://www.certificato-energetico.it/certificazione-energetica.html . Se però chi vende lo fa ENTRO 5 ANNI dall'acquisto dell'immobile che adesso vuole vendere, dovrà pagare O un'ALIQOTA IRPEF (DPR 917 del '86 del T.U. delle imposte dirette art. 67) che varia dal 23% in su a seconda dello scaglione di appartenenza (considerare che il plusvalore si somma ai redditi della persona fisica), OPPURE una IMPOSTA SOSTITUTIVA ( art. 3 comma 4 dcreto legge 262 del 03 Ottobre 2006 e successive modifiche) che è fissa del 20% sul plusvalore da pagare direttamente al notaio al momento della compravendita. Sempre se si vende entro 5 anni dall'acquisto dell'immobile che oggi vogliamo vendere ed abbiamo acquistato tale immobile usufruendo del beneficio di "prima casa" e (ATTENZIONE) non ricompriamo un'altro immobile da destinare con lo stesso beneficio ENTRO L'ANNO, il venditore dovrà corrispondere la differenza del 6% Oppure del 7% (a seconda se aveva acquistato da un privato o da una società) dell'importo per l'acquisto dell'immobile che oggi vuole vendere + 30% multa su questo 6% o 7%. Praticamente se vendo entro 5 anni, se avevo comprato a 100.000 e vendo a 150.000, devo pagare al momento della compravendita un'imposta sostitutiva del 20% su 50.000 (cioè 10.000 euro) INOLTRE Se avevo acquistato con il beneficio di prima casa e non ricompro entro 12 mesi dalla data di stipula con lo stesso beneficio, dovrò pagare il 6% o 7% sui 100.000 (6.000 o 7.000 euro) + 30 % multa sui 6.000 o 7.000 euro
16. Quali sono le SPESE che devo sostenere se acquisto un IMMOBILE NON DI NUOVA COSTRUZIONE?
Le spese sono le stesse per gli immobili di NUOVA COSTRUZIONE ad esclusione delle spese di eventuali allacciamenti, regolamenti di condominio e tabelle millesimali in quanto si presume che siano già stati fatti. Inoltre le spese tecniche riguardano solo la relazione tecnica perchè un'eventuale nuovo accatastamento per rendere l'immobile conforme allo stato di fatto è a carico del venditore.
Le spese sono le stesse per gli immobili di NUOVA COSTRUZIONE ad esclusione delle spese di eventuali allacciamenti, regolamenti di condominio e tabelle millesimali in quanto si presume che siano già stati fatti. Inoltre le spese tecniche riguardano solo la relazione tecnica perchè un'eventuale nuovo accatastamento per rendere l'immobile conforme allo stato di fatto è a carico del venditore.